La legge italiana ha previsto una rigida e dettagliata disciplina per quanto riguarda le proprietà immobiliari. Infatti, mentre tutte le altre categorie di beni possono essere cedute senza particolari problemi, gli immobili possono essere venduti soltanto mediante documento scritto che dovrà essere poi trascritto nei registri della conservatoria.
Le trasformazioni di immobili sono inoltre permesse esclusivamente in precisi casi, previa autorizzazione del Comune. Lo stesso uso che si può fare dell’immobile è vincolato per legge, in quanto il proprietario non ha la facoltà di adibire il bene a quello che preferisce.
Ed è in questo contesto che si collocano gli immobili ad uso promiscuo. Per destinazione promiscua si intende che un immobile possa essere impiegato sia come abitazione personale che come luogo nel quale esercitare la propria professione. Ma cosa significa destinazione d’uso degli immobili? Come destinare un immobile ad uso promiscuo e quali sono le detrazioni fiscali previste?
Che cos’è la destinazione d’uso degli immobili?
Per sapere a quale disciplina riferirsi per il contratto di locazione, è indispensabile conoscere la particolare destinazione d’uso assegnata all’immobile in questione. Con l’espressione destinazione d’uso si intende la classificazione che indica la funzione e le attività che è possibile svolgere nell’immobile specifico.
Inoltre, la destinazione d’uso dell’immobile ha un importante valore giuridico da rispettare per evitare di commettere illeciti ed incappare in spiacevoli conseguenze legali. Le categorie di destinazioni d’uso sono suddivise in 7 classi principali:
- Residenziale: include gli immobili ad uso abitativo;
- Industriale e artigianale: sono compresi gli edifici adibiti ad accogliere la produzione o trasformazione di beni di servizio, anche se includono spazi per la commercializzazione dei prodotti;
- Commerciale al dettaglio: sono gli immobili destinati alla piccola e grande distribuzione e alle attività di somministrazione di alimenti e bevande;
- Commerciale all’ingrosso e deposito: questa classe è composta dai capannoni industriali con depositi;
- Turistico-ricettivo: sono le strutture ricettive per l’accoglienza delle persone come hotel, campeggi, ostelli e B&B;
- Direzionale: sono compresi gli edifici sede di direzioni e uffici per l’organizzazione di società ed enti;
- Agricolo e funzioni connesse e complementari: sono incluse le attività di agriturismo, orticoltura, silvicoltura, floricoltura e coltivazione dei fondi.
Per conoscere la destinazione d’uso di un immobile è possibile procedere in tre modi diversi:
- Richiedere il certificato di agibilità che dovrebbe contenere tutte le informazioni inerenti all’utilizzo del bene immobile;
- Richiedere una visura catastale storica per sapere quali funzioni ha rivestito l’immobile negli ultimi 20 anni;
- Recarsi in archivio edilizio per controllare quando è stata ottenuta la destinazione d’uso.
Ad ogni modo, la destinazione d’uso è modificabile ed è possibile apportare cambiamenti previo rilascio delle apposite autorizzazioni da parte del Comune di competenza. L’iter è curato da un tecnico (ingegnere, architetto o geometra) che dovrà stabilire se la modifica è possibile e rispetta il piano regolatore generale.
Se tale modifica è lecita, bisognerà fare domanda al Comune per ricevere il relativo permesso per eseguire i lavori necessari al cambio d’uso.
Cosa sono gli immobili ad uso promiscuo
Come suggerisce il nome, un immobile adibito ad uso promiscuo viene impiegato per due diversi scopi: come abitazione principale e come studio professionale. Questo significa che tale immobile ha una destinazione ibrida e non univoca.
La ragione che porta a scegliere di destinare una parte della propria casa all’attività lavorativa è soprattutto di carattere economico, riducendo inevitabilmente i costi. Naturalmente una situazione del genere coinvolge i professionisti che hanno una professione autonoma.
Quindi se l’abitazione in cui si vive ospita anche la sede di lavoro, quale sarà il contratto di locazione più idoneo e quale disciplina sarà applicata? Per dare una risposta è necessario definire con esattezza qual è l’uso predominante dell’immobile.
Infatti, dal punto puramente contrattuale le possibilità sono essenzialmente due: un contratto 4+4 anni, se l’utilizzo è soprattutto abitativo; un contratto 6+6 anni, se l’uso è invece prevalentemente professionale. In ogni caso, l’uso promiscuo dell’immobile in questione deve essere esplicitamente indicato nel contratto di locazione.
Immobili ad uso promiscuo e detrazioni fiscali
È evidente come la scelta di destinare un immobile ad uso promiscuo sia un vantaggio in termini economici poiché il professionista ha la possibilità di dedurre dal reddito il 50% del canone di locazione versato. Questo stesso 50% può essere poi dedotto per ulteriori spese di utilizzo del bene immobile, tra cui riparazioni, ristrutturazioni e utenze.
Se invece il professionista è proprietario dell’immobile, la deduzione corrisponde al 50% della rendita catastale. La percentuale del 50% è un valore standard e non è legato alla reale estensione superficiale destinata all’attività lavorativa. È importante però specificare che molti dei benefici fiscali, tra cui il Superbonus, sono ridotti se riguardano immobili ad uso promiscuo.
Per esempio, le detrazioni per ristrutturazioni edili eseguite su immobili promiscui o interventi che rientrano nel Superbonus 110% corrispondono al 50% delle spese sostenute.