Comprare una casa è il sogno di una vita per moltissime persone e non sempre si dispone del capitale necessario per compiere un passo così importante. In quest’ottica si inseriscono le agevolazioni per l’acquisto di un bene immobile che permettono di ridurre l’IVA e l’imposta di registro dovute all’atto di acquisizione.
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa è utile per ridurre tali imposte, a patto di rispettare precisi requisiti. In un contesto attuale nel quale i prezzi delle case sono in discesa, è forse il momento giusto per tentare di acquistarne una.
L’obiettivo che ha spinto ad offrire tali agevolazioni è quello di stimolare movimenti nel mercato immobiliare che negli ultimi anni è relativamente stagnante. In altre parole, il legislatore intende premiare i soggetti che desiderano acquistare una prima casa fissandovi la propria residenza anagrafica. Ecco allora come funzionano queste agevolazioni e in che modo poterne beneficiare.
Quali sono le principali agevolazioni per l’acquisto della prima casa?
Lo Stato italiano ha approvato una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa che consistono in sconti sulle imposte da pagare per tutti i compratori, indipendentemente dalla loro età. Tali forme di sostegno, però, non devono essere confuse con il “bonus prima casa under 36” che è rivolto ai giovani.
Andando nel dettaglio, le imposte da versare per chi compra un immobile con tali benefici fiscali per la prima casa differiscono secondo il soggetto venditore:
- Se il venditore è un privato oppure un’impresa che opera in esenzione IVA l’imposta di registro è proporzionale del 2% (invece del 9%), mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale ammontano a 50 euro;
- Se si acquista l’immobile da un’impresa che opera con vendita soggetta a IVA, quest’ultima è ridotta al 4%, mentre l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale ammontano a 200 euro.
Le medesime imposta agevolate si possono applicare alle pertinenze, anche se comprate con atto separato da quello della prima casa. Ad ogni modo, l’imposta ipotecaria, di registro e catastale sono versate dal notaio alla registrazione del rogito. In aggiunta, ci sarà l’esenzione da tributi speciali, imposta di bollo, tributi catastali e tasse ipotecarie.
I requisiti necessari per le agevolazioni all’acquisto della prima casa
Le imposte da versare vengono quindi ridotte quando l’acquisito è eseguito in presenza dei requisiti che definiscono l’immobile come prima casa. Dunque, oltre al fatto che l’abitazione sia la prima a diventare di proprietà dell’acquirente, devono sussistere al contempo altre condizioni:
- L’immobile che si compra deve appartenere a precise categorie catastali;
- La casa deve trovarsi nel Comune nel quale il compratore ha la residenza o dove lavora;
- L’acquirente deve possedere dei particolari requisiti personali.
Categorie Catastali
Per poter godere delle agevolazioni per la prima casa l’abitazione che si vuole acquisire deve essere inserita in una di tali categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni riguardano anche le pertinenze classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7. Tuttavia, è necessario che queste siano destinate in forma durevole a servizio della casa principale.
Non rientrano nelle misure di agevolazione le abitazioni che appartengono alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Comune di residenza
La normativa sancisce che per poter usufruire dei benefici per l’acquisto della prima casa la casa deve essere ubicata sul territorio comunale nel quale l’acquirente ha la residenza fiscale. Se è invece residente in altro Comune, entro una certa data dall’avvenuto acquisto il compratore deve spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.
Si ha però diritto alle agevolazioni se l’immobile è in un Comune dove l’acquirente svolge la sua attività, anche senza remunerazione (studio, sport, volontariato) o nel luogo in cui ha sede l’attività del proprio datore di lavoro se il compratore si è dovuto trasferire all’estero per motivi lavorativi o sull’intero territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano emigrato all’estero.
Requisiti personali dell’acquirente
Chi vuole acquistare una prima casa non deve essere già titolare di un altro immobile all’interno dello stesso Comune e non deve essere titolare su territorio italiano di diritti di proprietà, usufrutto, uso o nuda proprietà su un ulteriore immobile comprato (anche dal coniuge) per mezzo di agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le novità del Decreto Milleproroghe 2023
L’ultimo Decreto Milleproroghe ha apportato modifiche alle scadenze previste per l’uso dell’aliquota agevolata. In sintesi, tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023 il provvedimento sospende i termini per il trasferimento del compratore che vuole usufruire delle agevolazioni. Nello specifico:
- Il limite per trasferire la residenza nell’abitazione acquistata come prima casa passa da 18 mesi a 37 mesi;
- Il limite per riacquistare una prima casa dopo l’alienazione dell’immobile acquisito in precedenza con i benefici fiscali slitta da 1 anno a 2 anni e 7 mesi;
- Il termine entro cui l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere la proprietà della precedente abitazione eletta a prima casa passa da 1 anno a 2 anni e 7 mesi;
- È stato prorogato il termine di 5 anni dalla data di acquisto che deve trascorrere per l’alienazione dell’immobile comprato con regime agevolato per la prima casa se il contribuente non procede con l’acquisizione di un altro immobile. Il nuovo limite è di 6 anni e 7 mesi;
- È stato sospesa la scadenza per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. È il credito d’imposta per i contribuenti che pensano di comprare, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquisito con aliquota agevolata prima casa, un’altra abitazione non di lusso;
- È prorogata al 30 giugno 2023 l’ampliamento della garanzia massima dell’80% sulla quota capitale dei mutui rivolti alle categorie prioritarie con specifici requisiti di età e reddito.
Quali sanzioni in caso di perdita dei requisiti?
Ogni anno vengono eseguiti dei controlli per verificare la persistenza dei requisiti legati al bonus prima casa. Tale verifica va a confrontare le situazioni relative all’acquisto con ciò che è stato dichiarato dal compratore nell’atto notarile. Nei casi di false dichiarazioni (per esempio il mancato spostamento della residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione comprata), l’Agenzia delle Entrate invierà al contribuente l’avviso di liquidazione contenente:
- Le principali imposte dovute e non pagate (con aliquote piene e non ridotte);
- Una sanzione pecuniaria del 30% della maggiore imposta non versata;
- Gli interessi di mora derivanti dal ritardato pagamento dell’imposta.
Dopo l’avvenuta notifica della liquidazione, la persona avrà 60 giorni di tempo per saldare gli importi dovuti, a rate oppure in un’unica soluzione.