La servitù di passaggio appartiene ai diritti reali di godimento e permette al proprietario di un fondo di passare attraverso un altro fondo per poter accedere al proprio. In altre parole, rappresenta un peso a carico del fondo di altri, noto come “fondo servente”, mentre il “fondo dominante” è quello che beneficia del diritto di passaggio.
È un diritto reale e non personale e ciò significa che il diritto è del proprietario soltanto in qualità di possessore del fondo dominante. L’eventuale passaggio di proprietà del fondo dominante prevede il trasferimento automatico della servitù anche se non se ne fa menzione dell’atto di trasferimento.
Allo stesso modo, il peso pendente sul fondo servente segue ciò che accade al fondo nel passare da un proprietario all’altro.
Essendo un diritto reale, la servitù non può essere trasferita in forma separata dal fondo dominante e non può essere data a terzi in forma di godimento (abitazione, uso, locazione). Una servitù di passaggio può essere attivata volontariamente con un negozio giuridico, attraverso destinazione del padre di famiglia, usucapione, in forma coattiva per obbligo di legge oppure con sentenza del giudice.
Nel Codice Civile tale materia è disciplinata dal titolo VI del libro III. Vediamo nel dettaglio le disposizioni e i corrispondenti articoli di legge:
• Articoli 1018-1020: riguardano il contenuto della servitù prediale, il concetto di utilità, l’opportunità di costituire una servitù per garantire al fondo un vantaggio futuro e le prestazioni accessorie alla servitù;
• Articolo 1031: riguarda le tipologie di costituzione delle servitù;
• Articolo 1032: disciplina il modo di costituzione della servitù coattiva;
• Articolo 1051-1055: riguardano le normative che disciplinano la servitù coattiva a favore di un fondo intercluso o non intercluso (ma con accesso a pubblica via non sufficiente alla necessità del proprietario), il diritto all’indennità per la servitù coattiva e gli esiti della fine dell’interclusione sul diritto di servitù coattiva;
• Articolo 1072-1078: disciplinano l’estinzione delle servitù;
• Articolo 1079: regolamentano le azioni a difesa della servitù.
I tratti distintivi di una servitù di passaggio
Una servitù di passaggio ha l’obiettivo di conseguire la possibilità di passare attraverso un fondo per raggiungerne un altro. Il requisito indispensabile per tale diritto è che i due fondi coinvolti siano di proprietà di due persone diverse. Tale passaggio può avvenire con i mezzi oppure a piedi e per questo si distingue tra servitù di passo pedonale e di passo carrabile.
La servitù di passo carrabile è diversa da quella di passaggio pedonale per la sua ampiezza di contenuto poiché soddisfa l’esigenza ulteriore di trasporto con veicoli da e verso il fondo dominante. Questo determina che dall’esistenza della servitù di passo pedonale non può essere desunta anche la sussistenza di un passo carrabile.
Inoltre, il fondo servente può essere recintato o chiuso tramite cancello, ma deve essere permesso il passaggio al proprietario del fondo dominante, magari dandogli le chiavi del cancello o evitando di mettere ostacoli che rendano difficile il passaggio.
Cos’è la servitù di passaggio coattiva?
Secondo la legge, il proprietario di un fondo circondato da quelli altrui, che non ha uscita sulla pubblica via, e che non se la può procurare senza spendere e senza disagi, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino. Il passaggio si deve stabilire in quella parte per la quale l’accesso alla pubblica via è più breve ed è meno dannoso per il fondo sul quale è consentito.
Secondo quanto previsto dalla legge, il proprietario di un fondo intercluso, in modo completo o parziale, ha il diritto di costituire una servitù di passaggio sul fondo limitrofo. Il titolare dello stesso non si può opporre, e se lo fa, la servitù gli potrà essere imposta da una sentenza del tribunale, che gli dovrà riconoscere un’indennità per il danno subito. Per questo si parla di servitù di passaggio coattiva.
Secondo il codice civile, la servitù di passaggio può essere imposta anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla pubblica via, ma è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato. Le servitù di passaggio devono risultare dal titolo, vale a dire dagli atti scritti con i quali si trasmettono i beni.
Come costituire una servitù di passaggio
I metodi per istituire una servitù sono enunciati nell’articolo 1031 del Codice Civile. Infatti, si può costituirne una con contratto, con testamento, per usucapione e per destinazione del padre di famiglia.
• Servitù con contratto: nella servitù istituita con contratto devono essere identificati con certezza il fondo servente, il fondo dominante e l’utilità per quest’ultimo del peso imposto sul primo fondo. Pena la nullità, il contratto deve essere redatto con atto pubblico o con scrittura privata. In genere il contratto rappresenta una servitù volontaria, ma può anche essere il modo con cui si adempie ad un obbligo di legge per l’istituzione di una servitù coattiva;
• Servitù con testamento: nelle sue ultime volontà, il testatore ha facoltà di scegliere di assegnare il diritto di servitù ad un erede o legatario oppure può imporre a questi ultimi di concedere la servitù ad un terzo;
• Servitù per usucapione: in questo caso la servitù di passaggio può avvenire solo per servitù apparenti, ovvero quelle che si evidenziano con opere visibili destinate al loro esercizio. Questo serve per impedire che azioni tollerate o clandestine possano condurre all’usucapione di una servitù. Per opera di intende una qualsiasi situazione di fatto, creata dalla natura o dall’uomo. Il presupposto per l’usucapione è provare il possesso continuativo e l’animus di esercitare la servitù. Tale possesso deve durare almeno vent’anni e il termine decorre da quando le opere esistono;
• Servitù per destinazione del padre di famiglia: un proprietario possiede due fondi diversi e il passaggio su uno dei due avviene passando dall’altro. Quando questi due fondi vengono divisi, si costituisce in automatico una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. Per provare l’esistenza della destinazione bisogna dare prova che i fondi appartenevano allo stesso proprietario, che alla divisione la condizione di asservimento è rimasta invariata e che ci siano opere visibili tali da dimostrare l’esistenza della servitù.
L’indennità al proprietario del fondo servente
Quando si istituisce una servitù di passaggio, chi possiede il fondo dominante deve corrispondere al possessore del fondo servente un’indennità. Questa somma di denaro ha lo scopo di risarcire il proprietario del fondo gravato dalla servitù per il danno subito. Per calcolare l’ammontare della cifra è necessario considerare il danno causato dal passaggio e il deprezzamento che il fondo servente patisce per colpa del passaggio. Se le due parti con trovano un accordo sul valore dell’indennità, sarà il giudice a stabilirla.
Come viene estinta una servitù di passaggio?
Se colui che possiede il fondo servente acquisisce anche il fondo dominante o viceversa, la servitù decade per confusione, ovvero perché la proprietà dei fondi diventa di un solo proprietario (articolo 1072 c.c.). Inoltre, la servitù si estingue anche quando il possessore del fondo dominante non utilizza più il passaggio per vent’anni (art. 1073 c.c.). In tal caso, interviene la cosiddetta prescrizione del diritto di servitù. Essendo servitù discontinua, svolta tramite singoli episodi di passaggio, ai fini della prescrizione non hanno rilevanza l’apparenza della servitù o il passaggio sporadico. Se non c’è più l’utilità di passare sul fondo servente o se non è più possibile attuarlo per un certo periodo, la servitù non si estinguerà se non sono passati i vent’anni (art. 1074 c.c.).