Il Decreto Salva Casa è stato istituito per evitare che gli immobili siano ostaggio di una normativa troppo rigida che va ad ostacolare la commerciabilità degli immobili e può precludere l’accesso a sovvenzioni, mutui e contributi.
Con tale provvedimento si vuole intervenire soltanto sulle casistiche di minore gravità, agendo sulle lievi conformità. Intanto, dall’11 giugno 2024 sono già iniziati i primi emendamenti per un ulteriore estensione delle sanatorie e un eventuale Salva Casa bis.
Infatti, l’obiettivo del ministro Salvini è quello di varare un Piano Casa Italia, ovvero un programma di edilizia sociale e residenziale di competenza del suo ministero. Inoltre, il decreto dovrebbe rendere più semplici le procedure attuali. Vediamo allora in cosa consiste il Decreto Salva Casa e quali interventi sono ammissibili.
Cos’è il Decreto Salva Casa
Il DL n. 69/2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024 e riguarda “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha spiegato che il decreto è utile per preservare gli immobili da una normativa troppo stringente, composta di procedure incerte che possono impedire l’accesso a mutui, prestiti e sovvenzioni.
Si vogliono quindi eliminare situazioni di incertezza giuridica per quanto riguarda la legittimità degli immobili per le lievi difformità. Dunque, non sono disciplinati abusi edilizi strutturali, come può essere lo spostamento di un muro portante, ma soltanto abusi minori, come una finestra posizionata in maniera diversa o un tramezzo spostato. In tal senso il governo ha specificato che non si tratta di un condono.
Lavori ammessi e tolleranze costruttive
Il Decreto Salva Casa comprende alcune categorie di interventi che possono essere svolti in edilizia libera, cioè lavori che non necessitano di titolo abilitativo, comunicazione o permesso poiché non eccessivamente impattanti.
Sarà quindi possibile eseguire opere di manutenzione ordinaria per l’installazione di pompe di calore 12 kw, eliminazione di barriere architettoniche, installazione di vetrate panoramiche amovibili (Vepa) su balconi e logge, miglioramento delle prestazioni energetiche e acustiche, abbattimento delle dispersioni termiche, impermeabilizzazione parziale delle acque meteoriche di porticati all’interno dell’edificio.
A questo si aggiungono semplificazioni per opere di protezione da agenti atmosferici e sole, la cui struttura portante sia composta da tende da sole, tende da esterno, tende a pergola e sia annessa agli edifici, anche mediante strutture fisse per garantire il sostegno dell’opera.
Nel testo del decreto si specifica che “non possono determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.
Per quanto concerne gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive includono irregolarità geometriche, differente collocazione di opere e impianti interni e modifiche alle finiture di minima entità.
Queste tolleranze costruttive vengono riparametrate in modo inversamente proporzionale alla superficie utile. Significa che più piccola è la superficie utile e maggiore è la soglia consentita percentualmente.
In aggiunta, il mancato rispetto di cubatura, altezza, distacchi e superficie coperta non rappresenta violazione edilizia se rientrante in specifici limiti: 5% su una superficie utile inferiore a 100 metri quadrati; 4% su una superficie utile tra 100 e 300 metri quadrati; 3% su una superficie utile tra i 300 e i 500 metri quadrati; 2% su una superficie utile maggiore di 500 metri quadrati.
Doppia conformità e silenzio-assenso
Il Decreto Salva Casa vuole agevolare i permessi aggirando il principio della “doppia conformità”. Infatti, sino ad oggi l’opera edilizia realizzata in difformità rispetto all’autorizzazione obbligatoria doveva essere legittima sia per la normativa dell’epoca nella quale è stata eseguita, sia per la normativa vigente.
Quindi la regola della doppia conformità sarà richiesta solo nei casi più gravi e il proprietario dell’immobile potrà avere il permesso di costruire o presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) in sanatoria, se l’opera rispetta la disciplina urbanistica in vigore al momento della domanda.
Altro elemento importante è che si supera il sistema del silenzio-rigetto per passare a quello del silenzio-assenso. Se l’amministrazione non dà risposta all’istanza, questa si intende accettata. I limiti temporali sono di 45 giorni per il permesso in sanatoria e di 30 giorni per la Scia.
Nel caso di immobili con vincolo paesaggistico si arriva fino a 180 giorni e comunque è previsto il pagamento di una sanzione secondo l’aumento di valore dell’immobile.
Stato legittimo dell’immobile e cambio di destinazione d’uso
A proposito invece dello stato legittimo dell’immobile, il decreto legislativo riduce gli oneri amministrativi dei cittadini e per dimostrare lo stato legittimo sarà sufficiente il titolo collegato all’ultimo intervento svolto, anche in sanatoria. Vuole dire che le parziali difformità risanate andranno a dimostrare lo stato legittimo.
Infine, viene reso più semplice il mutamento di destinazione d’uso per le singole unità abitative, sempre secondo le norme e le condizioni comunali. Dentro una categoria funzionale, il cambio è sempre concesso e tra le varie categorie lo sarà parzialmente per le categorie turistico-ricettive, residenziali, direzionali e commerciali, mentre sono escluse le unità al primo piano fuori terra.