L’amministratore di condominio è la figura che si occupa di gestire uno stabile ed eseguire le delibere assembleari. Le sue competenze professionali includono la manutenzione ordinaria, i compiti di gestione del condominio e la conservazione dei beni comuni. Le attività dell’amministratore sono sia di tipo esecutivo che amministrativo e si tratta di una professione non regolamentata poiché non c’è un albo ufficiale, ma semplici associazioni con elenchi di iscritti.
La figura dell’amministratore di condominio e la normativa di riferimento
L’amministratore di condominio è la persona incaricata di tutelare l’amministrazione dello stabile, occupandosi della sua gestione, di far rispettare le regole condominiale e di tenere la contabilità. Tale figura è vincolata ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza.
Regolamentato dall’articolo 1703 c.c., il mandato è il contratto con il quale il mandatario, cioè l’amministratore, si obbliga a svolgere atti giuridici per conto del mandante, i condomini.
Quindi l’amministratore risponde alle norme del Codice Civile per quanto riguarda questa categoria contrattuale. L’articolo 1129 comma 15 c.c. definisce le disposizioni sul mandato, presenti nel Libro IV, titolo III, capo IX, sezione I. Tali regole sono applicate anche agli amministratori di alloggi di edilizia popolare, recuperati o realizzati da enti pubblici a partecipazione pubblica e quelli costruiti da enti pubblici non economici o enti privati senza scopo di lucro (articolo 1129, c. 16).
Le normative di riferimento per il ruolo dell’amministratore condominiale comprese nel Codice Civile sono le seguenti: articolo 1129, 1130, 1131, 1133, 64, 71. La legge ha stabilito che un condominio ha obbligatoriamente bisogno di un amministratore quando ci sono più di 8 condomini, cioè titolari di diritto di proprietà. In questo caso se non vi provvede l’assemblea, la nomina è eseguita dall’autorità giudiziaria secondo ricorso di uno o più condomini. In ogni caso il condominio esiste anche se ci sono soltanto due proprietari e si parla di condominio minimo.
Le funzioni svolte dall’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio deve sottostare alle norme generali stabilite in materia di contratto di mandato e deve utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia (articolo 1710 c. 1). Detto questo, le più importanti attribuzioni sono presenti nell’articolo 1130 e tutti i provvedimenti disposti dall’amministratore nell’esercizio dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c.1).
Questa norma specifica le attività di ordinaria amministrazione di cui si compone l’incarico di amministratore di condominio, mentre per le faccende di straordinaria amministrazione è necessaria una deliberazione assembleare.
Ecco allora quali sono le principali funzioni attribuite all’amministratore di condominio:
- Esecuzione delibere condominiali: l’amministratore ha l’obbligo di far eseguire ciò che viene deliberato nelle assemblee per quanto riguarda assunzione di imprese di pulizia o altri argomenti. È poi tenuto a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
- Disciplina delle cose comuni: tale figura ha il compito di controllare come vengono utilizzati servizi e beni comuni, come androni, scalinate e così via. Nello specifico, deve verificarne il godimento, in maniera tale che sia garantita a tutti la migliore fruibilità. Nell’eventualità di attività con influenza negativa sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore può diffidare l’esecutore e convocare l’assemblea per mettere fine alla violazione. Può quindi attribuire alla persona inadempiente richiami formali o informali. Se previsto dal regolamento condominiale, può essere comminata una sanzione;
- Atti conservativi: tra questi rientra la manutenzione ordinaria dei beni comuni. Invece per la manutenzione straordinaria deve deliberare l’assemblea condominiale;
- Anagrafe condominiale: l’amministratore deve redigere un registro con le generalità dei diversi proprietari, dei titolari di diritti reali e dei titolari di diritti personali di godimento. In questo registro bisogna indicare codice fiscale, residenza, dati catastali;
- Cura dei registri: tra le funzioni dell’amministratore di condominio c’è la tenuta dei vari registri, come quello dei verbali delle assemblee. A questo si aggiungono il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità con i movimenti in entrata e uscita;
- Obbligo di rendiconto: l’amministratore ha l’obbligo di stendere il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni per approvarlo. Tale rendiconto è il documento che contiene le voci in entrata e uscita, i fondi disponibili, le riserve e ogni dato che riguarda la situazione economica del condominio. Deve essere redatto anche se l’amministratore è stato revocato o si è dimesso e i condomini possono visionarlo e averne copia a proprie spese.
I doveri dell’amministratore di condominio
Gli obblighi dell’amministratore di condominio sono esplicitati nell’articolo 1129 c.c. Vediamo quali sono quelli principali:
- Obbligo di aprire il conto corrente: aprire un contro corrente a nome del condominio è un adempimento indispensabile. Infatti, l’amministratore deve farvi addebitare le quote ricevute dai condomini o da altri e ogni condomino ha diritto a vedere la rendicontazione periodica. La non apertura del conto può causare la revoca dell’amministratore per giusta causa;
- Agire in giudizio per tutelare gli interessi comuni:l’amministratore rappresenta i partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi. Inoltre, può farlo per qualsiasi azione riguardante le parti comuni dello stabile. Se la citazione ha un contenuto che eccede le sue funzioni, deve darne notizia all’assemblea;
- Riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini morosi: per legge l’amministratore è obbligato a riscuotere forzatamente le somme dovute dal condominio moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è incluso. L’amministratore può dunque avere un decreto di ingiunzione esecutivo e deve comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi.
Quali sono i requisiti per essere amministratore di condominio?
L’articolo 71 bis sancisce con chiarezza i requisiti per poter svolgere la professione di amministratore di condominio. Questo può essere una persona fisica oppure una società di capitali o persone.
Possono quindi svolgere l’incarico di amministratore di condominio tutti coloro che:
- Godono dei diritti civili;
- Non so state subite condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, il patrimonio, la fede pubblica o per qualsiasi altro delitto non colposo per cui la legge dispone la reclusione tra i 2 e i 5 anni;
- Non sono stati oggetto di misure di prevenzione diventate definitive;
- Non sono stati interdetti o inabilitati;
- Non sono inclusi nell’elenco dei protesti cambiari;
- Hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- Hanno svolto un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica in tema di amministrazione condominiale.
La perdita di uno di questi requisiti causa la cessazione dell’incarico. In questi casi, ogni condomino ha facoltà di convocare una nuova assemblea per nominare il nuovo amministratore.